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三大改造又来了!看看这些年拆迁领域发生了什么 | 圣运普法

2018年07月18日 15:44 来源:北京圣运律师事务所_集团诉讼网

   近年来,随着国家对城镇化发展的大力支持与推进,各地拆迁项目正在如火如荼的进行,各种花式拆迁名目也不断刷新老百姓的认识,“城中村改造”、“棚户区改造”相继进入到老百姓的视野,再加上“危房改造”项目,三大改造放在一起,使得老百姓看得眼花缭乱,听得云里雾里。那三大改造究竟存在什么区别、补偿标准又是怎样的,今天,圣运律师就为大家详细讲解一下。

 
“三大改造”是什么
 
一、棚户区——中国式贫民窟
 
    棚户区就像是掉队的小鸭子,这些地方的发展没有跟上城市建设的步伐,其土地性质一般是国有土地,但也不乏涉及到集体土地的情况。但是,法律对棚户区概念并没有给出统一、明确的规定,参照《财政部、国家税务总局关于棚户区改造有关税务政策的通知》的规定,棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不齐全、基础设施简陋的区域。用更加通俗的话来讲,棚户区一般指的是城市中历史遗留的结构简陋、环境拥挤脏乱的破旧简易房屋聚集区,房屋防震抗灾能力和整体卫生状况都较差,人口密度高的区域。
     但是,需要注意的是,并不是说所有的建筑年限长、基础设施不全的房屋就属于棚户区,就纳入到棚户区改造范围,国家规定了棚户区改造必须是基于公共利益的目的,任何以棚户区改造而进行的商业性开发都是不允许的。有时候拆迁人可能为了提高地方政绩或者GDP增长,而将不属于棚户区的房屋纳入到棚户区改造范围,所以这时候被拆迁人就要睁大眼睛,仔细判断自己的住房是否属于棚户区范围,毕竟拆迁换房也属于一次“大换血”,虽然改造的目的是改善居民生活条件,但是,关于补偿款或者安置住房的时间、居住条件、就业等问题协商不一致的话,极易发生纠纷,到时候维权可能就是一次漫长的诉讼之路。
 
二、城中村——都市里的农村
   
    城中村,顾名思义就是城市里的农村,都市里的草根,尴尬的是,它既是城市化进程的产物,也是城镇化发展的障碍。
    城中村与棚户区最大的区别在于其土地性质一般是集体土地。通俗来将讲,城中村是在城市发展过程中被逐渐吸收纳入城市规划范围内或被城市包围的农村,居住环境和房屋状况较棚户区来说普遍更好更新,但是居民一般为原住民,仍为农村户口。
 
三、危房改造——对农村贫困户的关怀
 
    不同于上述两个概念。危房改造不是由政府主动主导进行的拆迁工程,它是国家针对农村贫困户而实施的一项补助性救济工程,需要由符合危房改造条件的农民就自己合法拥有的住房自己申请该补助并对房屋进行改造。简单来讲,危房改造是为了改善农村贫困户住房条件,使其过上舒适的生活而进行的补贴政策,是一项利民工程。危房改造需要符合条件的老百姓自己申请,然后领取补助金。具体条件将在下文中详细讲解。
 
“三大改造”补偿标准
 
    说到拆迁,大家最关心的就是补偿款问题,幸运的人一夜暴富,不幸的人“流离失所”,有人跟拆迁方死宁做“钉子户”,有人“以暴制暴”而发生一桩桩强拆血案。圣运律师在这里提醒大家,暴力维权、拖延拆迁时间都不是理智的维权方式,要想获得合理的补偿,要提前了解补偿标准,既不能逆来顺受地接受低补偿款,也不能为了获得巨额补偿款而漫天要价。
 
一、棚户区改造补偿标准
 
    棚户区改造补偿标准要不同情况区别对待,因为棚户区改造有时候既涉及集体土地又涉及国有土地。
 
(1)棚户区改造国有土地上房屋补偿标准
补偿方式分为两种:货币补偿和产权置换即房屋置换
产权置换遵循两个原则:安置优先就近原则和“拆一还一”原则。就近原则要求在棚户区改造中,选择安置补偿的,要优先就近安排。
选择货币补偿方式的,补偿标准参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》,补偿的内容包括:被征收房屋的价值补偿、因征收房屋造成的搬迁和临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿,需要注意的是,对于被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收公告之日起被征收房屋类似房地产的市场价格。
(2)棚户区改造集体土地上房屋补偿标准
棚户区改造范围内集体土地上的房屋是比较特殊的,因为处于棚户区内的房屋,周边一般是城市住房,地价高,居民生活水平也高,如果完全按照集体土地上房屋补偿标准来补偿的话,不但达不到改善居民生活条件的要求,甚至会降低其原有的生活水平,因此,这部分补偿要参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》,参照周边市场房地产价格,并扣除已经取得的土地补偿费。
 
(二)城中村改造补偿标准
 
    城中村虽然属于集体土地的性质,但是由于其地理位置特殊,周围都是城市房屋,地价较高,所以,各地区在制定具体的补偿政策时,一般要结合《土地管理法》关于集体土地上房屋拆迁的规定,参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定进行补偿。具体来说,城中村补偿包括以下几个方面:
(1)宅基地置换补偿。被拆迁人可以选择货币补偿也可以选择产权置换,特殊情况下,采取两者相结合的方式。
(2)拆迁安置补偿。选择回迁补偿方式时,在回迁之前被拆迁人需要自己寻找住房,这段时间的生活补偿包括两个方面:临时安置费补偿和搬迁费补偿。
(3)停产停业损失补偿、房屋及附属物、装修损失赔偿及拆迁奖励。
 
 
(三)危房改造适用对象及补助标准
 
(1)“人”的范围
    确定无房户为农村危房改造补助对象的,必须是经济上最困难的农户,即属分散供养五保户、低保户、贫困残疾人家庭或其他贫困户,且没有自己的住房、长期借住村集体房屋或私房。五保户、低保户、因灾倒房户且属于贫困农户的,必须经县级民政部门认定,贫困残疾人家庭、其他贫困户必须经县扶贫办认定。
(2)危房的范围
    凡列为农村危房改造补助对象的,其居住的房屋,必须是按照住房城乡建设部《农村危险房屋鉴定技术导则(试行)》鉴定为C级或D级危房;不是C、D级危房的,不能列为农村危房改造补助对象。
 
总结
    圣运律师提示大家,在三大改造中,尤其要注意的是棚户区改造和城中村改造,尽管两者在补偿标准上不尽相同,但是它们一个共同的原则就是“不得降低被拆迁人的原有生活水平”,被拆迁人如果在上述改造中遇到补偿不合理、补偿过低而无法维持现有生活或者低于现有生活水平时,一定要及时寻找专业的律师为自己维权,争取提高补偿款,维护合法权益。
 

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