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记住这五点让你在拆迁中拿到更多的钱!【附房屋拆迁货币补偿的计算方法】

2018年07月23日 15:45 来源:北京圣运律师事务所_集团诉讼网

    在拆迁过程中,被拆迁人往往要经历几番争斗才能拿到合理的补偿。对法律不甚了解的被拆迁人在拆迁博弈中无疑是处于弱势地位的,任何一个重要环节的疏忽都可能导致满盘皆输。今天圣运律师将为大家讲解,如何保证自己的合法权益不受到损害,并尽力拿到最多的补偿!
 
没有这些文件,他们无权拆你们的房子
    圣运律师提示大家,一般这五个文件可以看出对方是否为合法的拆迁方。被拆迁人若想成为合格的拆迁人,须向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交以下五项资料:建设项目批准文件;建设用地规划许可证;国有土地使用权批准文件;拆迁计划和拆迁方案;办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
    涉及相关利益的被拆迁人要积极了解拆迁公告载明的各项内容及上述五项批准文件,如果确少任何一项,都可以向房屋拆迁管理部门或拆迁人要求公示。如果房屋拆迁管理部门或拆迁人不能提供前述必须公示的文件,则涉嫌违法颁发拆迁许可证,被拆迁人可以此为突破点进行行政诉讼或与拆迁方进行谈判。

了解拆迁政策至关重要!
    拆迁政策一般包括拆迁章程、实施单位、主要人员、房产评估报告、补偿方案、补偿对象、征收范围等。这些东西属于必须向被拆迁的农民公示的,否则就是违法拆迁。而对农民来说,只有明确知道本次拆迁的政策才能知道自己享有哪些权利,增加谈判的筹码。
圣运律师提示大家,在征地过程中,拆迁方为了提高征地拆迁的效率,未经合法手续进行征地的情况时有发生,若政府不主动公开上述关于征地手续的文件,提出公开要求但相关部门并未理会或一再推脱,被征收人应当考虑其中涉及的征地是否合法。这是争取合理补偿的关键步骤,若征地手续都不合法,被征收人可以此为突破点与政府进行谈判,占得谈判优势。
 
拆迁补偿协议没有以下内容不能签
    拆迁补偿协议的内容一定要具体明确,空白协议和内容约定不明确的协议都绝不能签。虽然拆迁补偿协议采用空白协议和约定不明确的协议形式都是不合法的,但在实际维权过程中,被拆迁者因举证困难而时常陷入被动。
    根据实际维权的经验,拆迁补偿协议的内容主要包括补偿方式、补偿期限和违约责任等方面,被拆迁人在签订补偿协议之前,一定要仔细审阅所签的补偿协议对下列条款是否有明确的规定。
(1)拆迁补偿方式,货币补偿金额及其支付期限;
(2)安置用房面积、标准和地点;
(3)产权调换房屋的差价支付方式和期限;
(4)搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限;
(5)搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式;
(6)违约责任和争议解决的方式;

评估报告要格外注意
    根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条、第二十条之规定,应当以评估报告为基础。这几项规定足以体现拆迁评估的重要性!
    首先选对评估机构! 房地产价格评估机构的选定应先由被征收人协商选定,协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定。若在规定的时间内协商不成,再由房屋征收部门通过一定程序确定。在实际拆迁过程中,房屋征收部门未经被征收人协商直接确定评估机构是明显不合法的。
    其次,评估资质不可忽视!在进行评估之前,被征收人一定要了解选定的评估机构是否是依法设立的,对要评估的事项是否有评估资质,进行评估的工作人员是否有评估证书。最后还要检阅最终的评估报告单上是否有两名以上评估师的亲笔签名。
    第三,评估方法不能错!对于估价方来说对于同一标的物他们可以采用市场法、收益法、成本法以及假设开发法等方法进行评估,也可以同时选用两种以上评估方法评估。根据相关规定和职业规范来说他们的报告一般是合法的,但是对被拆迁人来说,选择不同的评估方法产生的结果却是天壤之别的!
 
字不可随意签!
    圣运律师告诫广大被拆迁人,拆迁相关文件上的字不可随意签,若轻易签字,除非有法定的撤销理由,维权不利的局面将很难逆转。拆迁过程中会出现很多合同以及收据需要签字,在每次签字的时候我们都要仔细阅读文件的内容,不懂的地方一定要向明白人询问清楚,因为这些合同都是受到法律保护的,只要签字再想更改就来不及了。
 
附:房屋拆迁货币补偿的计算方法
 
计算方法1:
    住宅房屋的货币补偿价格包含两部分内容,即房屋的重置成新价和区位补偿价,区位补偿价由被拆迁房屋的基准地价和基准房价构成,重置成新价是被拆迁房屋的重置价格和成新折扣的结合。
    计算公式为:房屋拆迁补偿价=(基准地价×k+基准房价)×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价。
    其中,k为容积率修正系数,按照《房屋拆迁容积率修正系数表》确定。房屋拆迁补偿价计算公式中的住宅房屋拆迁的基准地价、基准房价和土地级别范围。现阶段按《住宅房屋拆迁基准地价、基准房价和土地级别范围》的规定确定。
计算方法2:
    非住宅房屋的货币补偿价格包含两部分内容,即房屋区位补偿价和地上物补偿价。
    计算公式为:非住宅房屋拆迁价格=区位价格×k1×k2×k3×建筑面积+地上物补偿价。其中,k1为容积率调整系数;k2为房屋原用途调整系数;k3为规划用途调整系数,当规划用途为市政府确定的市政公益事业等重点工程时取0.7,其他情况取1.0;地上物补偿价的计取按各市、地、县有关规定采取成本估价法,用房屋重置成本结合成新进行计算。
计算方法3:
    住房困难户申请拆迁补偿安置必须符合以下两个条件:一是在拆迁范围外别无正式住房,二是住房困难户获得的补偿款低于规定的补偿低限。对于符合以上两个条件的住房困难户,拆迁人应当给予其拆迁安置补助费。
    拆迁安置补助费标准按以下公式进行计算:
    拆迁安置补助费=规定补偿低限-被拆迁房屋的补偿款。其中,规定补偿低限=经济适用住房均价×规定面积标准。
计算方法4:
    自建房从法律性质上讲属于违章建筑,按照《新条例》的规定,拆迁时,拆迁人对违章建筑不予补偿。但由于自建房有其存在的特殊客观历史原因,对拆迁范围内符合规定条件的自建房居民,拆迁人应当按照经济适用住房均价和规定面积标准给予拆迁安置补助费。
    拆迁安置补助费标准按以下公式进行计算:拆迁安置补助费=经济适用住房均价×规定面积标准。
计算方法5:
    拆迁住宅房屋,搬迁补助费根据被拆迁正式房屋的建筑面积计算,市、地、县的搬家补助标准均有不同。由拆迁人出车搬迁的。不予补助。拆迁非住宅房屋,其设备搬迁和安装费用,按照被拆迁正式房屋建筑面积×单价计算;无法恢复使用的设备,按照设备重置价结合成新给予补偿。
计算方法6:
    因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的,对被拆迁人根据被拆迁房屋的区位、使用性质,按照每平方米建筑面积500元至1500元给予一次性停产、停业综合补助费。具体标准由各市、地、县房屋拆迁行政主管部门制定。
计算方法7:
    被拆迁私有房屋和已购公有住房的所有权人或者租赁房屋的承租人在规定的搬迁期限届满前搬迁的,提前搬家奖励费按照提前的日期计算。每户可得500到50000元不等,具体标准由各市、地、县房屋拆迁行政主管部门制定。
 

 

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