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征地拆迁维权

【扩散】无证建筑也可获得合理补偿!

2018年04月13日 16:21 来源:北京圣运律师事务所_集团诉讼网

    尤其是在中国农村,房屋无证的现象非常普遍,无证房屋是不是属于违章建筑,能否获得补偿?今天圣运律师想通过这篇文章告诉大家:
1、  无证建筑≠违建,违建认定必须通过正当程序认定
2、满足四种情况就属于合法的无证建筑
3、合法建造的无证房屋也能获得拆迁补偿

只要符合以下四种条件,无证房屋也能得到补偿
 
1、农村中的房产
    在中国农村,土地使用人或者实际使用人没有土地权属证书的情况非常普遍。最开始农村建房管理较松,对产权这方面也没有管理到位,因此农村有很多无证房。无证房屋不等于违章建筑,只要是依法建造的房屋,即使没有产权证明,在拆迁的时候依旧可以拿到全额补偿。
 
2、历史流传下来的房产
    圣运律师表示,历史流传下来的房产虽然没有证件但也不具有先天违法性。这样地房产通常面临的状况是,在建造时和建造后一段时间都是合理合法的,但由于城乡规划的变动和法律的完善,原本合法的房屋不符合现行的法律要求。
    公民基于对国家法律和相关制度的信赖建造房屋,在当时是合法行为,其依法取得的权利应当受到保障。因而基于目前城乡规划的需要以及现行法律的规定对历史遗留建筑进行拆除,须按照房屋的市值进行补偿。
 
3、 城中村住房
    中国经济发展速度惊人,有很多还属于村集体的房子建造在城市中,城市要发展,这些房子在日后肯定要被征收和拆迁的,即使没有产权证明,只要没有违法建造房屋的,都在补偿的范围中。
 
4、几代人流传下来的祖屋
    一些建筑形成于70年代,或是更早至五六十年代,在当时很少的手续就可建成,如果用现在法律要求分析可以归为违章建筑,这显然不行,所以,必须结合建筑物形成时法律规定确定合法与非法。
 
【基本案情】
    原告沈先生于1999年3月30日及2000年9月18日分别和被告嘉善县西塘镇人民政府签订两份《土地租赁》,为此沈先生在租赁土地上修建厂房,建筑面积约2000平方米,用于生产经营。被告于2016年6月向原告口头告知征地拆迁,于7月16日向原告作出《违法建筑告知书》,要求原告于2016年7月20日前自行拆除“违法建筑物、构筑物”,逾期将组织人员强制拆除。2016年7月30日,被告组织人员对原告房屋进行强制拆除。原告认为被告拆除房屋行为严重侵害了原告的合法权益,起诉至嘉善县人民法院,请求确认被告拆除原告房屋的行政行为违法。
 
 
【裁判结果】
    嘉善县人民法院经审理认为,依据《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省违法建筑处置规定》等法律法规规定,被告西塘镇人民政府对本行政辖区内违反城乡规划法律法规的违法建筑具有强制拆除的法定职权。但是根据上述规定可以得知,对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的,应当由行政机关予以公告限期当事人自行拆除,当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼的,行政机关可以依法强制拆除。被告西塘镇人民政府未依照上述法律规定执行,明显违反了相关程序规定。故判决确认被告西塘镇人民政府拆除原告房屋的行政强制行为违法。
 
 
【典型意义】
本案是“以拆违代替拆迁”的的典型案例,即征收部门不顾历史形成原因,一味以违法建筑认定,不予补偿。该模式的形成与2011年1月21日实施的国务院第590号令《国有土地上房屋征收与补偿条例》(又称“新拆迁条例”)有直接关系。根据该条例规定,一旦房屋被认定为“违章(法)建筑”,将会被依法处理(拆除),且不予补偿。征收人正是依据这条规定,为其“以拆违代替拆迁”找到了“合法”的拆违依据。如此一来,征收人不但可以将征收范围内的房屋进行拆除,顺利完成拆迁任务,还能为自己的拆迁行为提供法律依据,规避违法拆迁的法律风险,甚至不用支付征收补偿。但一旦这样做,就会埋下深深的违法根源,即使房屋被拆掉,征收人在事实和法律上也是无法站住脚的。

 

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