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征集原告

征地拆迁补偿款为啥与你无缘?看完这两点全明白了

2018年03月12日 13:14 来源:北京圣运律师事务所_集团诉讼网
【案情简介】:

    家住陕西的黄女士最近碰上了一件令她无比头痛的事情。17年前的6月3日,非农村户口的黄女士以7万元的价格购买了某村村民赵某的房屋,为了规避法律法规的监管,黄女士和赵某签订了一份虚假的抵债合同,合同约定:“因赵某无法归还黄女士先期的借款7万元整,特将此房屋抵押给黄女士以偿还债务。”双方均在该合同上签字并按手印,为了让这张合同能够“瞒天过海”,赵某还找到了同村村民张某和王某作为见证人在合同上签字。
时间本来可以在这样的平平淡淡之中慢慢流逝。然而无巧不成书的是,2016年该村突然进行了棚户区改造,面对着高额的拆迁补偿款的诱惑,昔日的好友反目成仇,赵某以黄女士并非本村集体经济组织成员以及当初的抵债合同虚假为由要求黄女士返还房屋。但黄女士却认为,当初对房屋的买卖乃是双方合意的结果,因此该合同已经成立且履行,故自己不应该返还房屋。两人在这个事情上互不退让,久久僵持不下。

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(图片源自网络)

【法律点睛】
一、宅基地使用权可否任意流转?——只能在本集体经济组织内部流转!
    随着我国房地产行业的迅速发展,有关宅基地的纠纷越来越多,其中最为突出的就是能否转让的问题。在征地拆迁案件中这种矛盾和纠纷背后往往是人性的考验,如功利主义哲学家斯图亚特·密尔曾认为“人类行为的唯一目的是求得幸福”,由于受到高额补偿款的诱惑,许多曾经出卖自己宅基地上房屋的村民为了能够成为“拆二代”而撕毁曾经与房主签订的契约,要求现在的房主返还属于他的房屋。那么我国法律对于这种似乎属于“耍无赖”的行为到底是怎么规定的呢?
    《中华人民共和国宪法》第14条第4款规定:“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”同时《中华人民共和国土地管理法》第62条对农村宅基地作出了相应的规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”从这两部法律的表述来看,农村宅基地实际上是可以流转的,宅基地分配制度的福利性必然产生权利主体的身份特定性与权利取得的受限性。 1996年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条便指出:“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。”即农村宅基地使用权只能够在本集体经济组织内部自由转让,如果转让给城市居民使用的话便属于违法行为,在本案中黄女士并不具有本集体经济组织成员的资格,故其没有宅基地使用权的资格。
 
二、遵循私法自治原则,当事人合意是否有效?——不!
    许多曾经签订协议取得农村房屋的房主估计会对这一事实非常郁闷,我们明明签订了协议,白纸黑字还有红手印,凭啥说无效就无效了呢?合同法上面的意思自治原则都是说给谁听的呢?
    首先,兴起于19世纪的“私法自治原则”(也称意思自治)是处理民事法律关系中的一条重要原则,指民事主体在法律规定的范围内,按照自己的意志从事民事活动。《中华人民共和国合同法》指出:“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。”但是意思自治原则不是没有任何限制的,我国《民法通则》第58条指出:“恶意串通,损害国家、集体和第三人利益的民事行为无效。”具体到本案中,黄女士与赵某所签订的抵债合同之所以无效是因为:第一,从合同订立的本质而言。黄女士与赵某签订抵债合同的本意是为了房屋的买卖和宅基地的流转,合同本身并非其双方的真实意思表示,并且订立该合同的目的是为了规避相关法律和有关部门的监管,故属于恶意串通的情形;第二,从合同订立的形式而言。《中华人民共和国担保法》第37条已明确规定:“下列财产不得抵押:……(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外……。”故农村宅基地本身就不属于可以抵押的财产,因而该合同违背了我国强行法的相关规定,做无效处理。
 
【后记】
    随着城市化浪潮的推进和新一轮征地拆迁的兴起,有关宅基地的纠纷越来越多,虽然在法律上来看,似乎不具有本集体经济组织成员身份的房主看上去很是吃亏,但是在实务操作过程中却有不同的裁判结果,所以建议大家如果非常不幸遇到了这样不讲信义之人还应当尽快委托律师介入维权,以争取到一个满意的结果。切勿左顾右盼,贻误了最佳维权时机。

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